– Contributo online di DISTRETTO33, AIL e Comitato Risorgimento

SOSTENIBILITA’ AMBIENTALE E RIGENERAZIONE URBANA

Criticità e problemi
La crisi del settore ha profondamente mutato i meccanismi dello sviluppo immobiliare, soprattutto nelle area non centrali, diventate marginali, in cui non è ancora arrivata la ripresa del mercato, e forse non arriverà a lungo termine o mai più. Nelle area marginali i valori di vendita sono scesi sotto il livello limite in cui il costo di costruzione, con i costi professionali e gli oneri, è tale da lasciare margini di profitto ridottissimi, per gli investitori e per i proprietari delle aree.
Questo si applica sia nel rapporto di Rho con la città di Milano, sia nelle rapporto tra le aree centrali e periferiche anche in Comune di Rho, dove si registrano differenziali anche del 30%. Anche dove i valori della  nuova  costruzione  sembrano  tenere,  aumenta  il  rischio  che  questi  valori,  proprio  perché incomprimibili per i costi suddetti, non reggano la competizione con il mercato dell’esistente, diventato più appetibile anche per detrazioni fiscali sulla ristrutturazione, determinando quote consistenti di invenduto.
Questa condizione rende spesso inefficace il meccanismo tradizionale della pianificazione urbanistica, determinato dalla negoziazione tra interessi privati e potere regolatorio pubblico, proprio perché il primo fattore si è indebolito, soprattutto nelle operazioni di rigenerazione urbana in cui i valori di partenza delle aree da riqualificare restano elevati, e sono spesso gravati anche dai costi di bonifica.

Potenzialità e risorse
Un’indagine  svolta da  DISTRETTO33 nell’ultimo  anno  sui  cinque comuni più  prossimi al  sito EXPO (Arese,  Baranzate,  Bollate,  Pero,  Rho),  i  cui  dati  relativi  a  Rho  coincidono con  quelli  inclusi  nei documenti preparatori del Piano Strategico, indica in 3.000.000 di mq di St e 1.500.000 mq di slp la disponibità  nei  PGT  di  ambiti  di  trasformazione, aree  e immobili  dismessi  da  riqualificare,  la  cui pianificazione non è arrivata alla conclusione della fase attuativa, per mancanza di investitori, o di accordo  tra  questi  e  le amministrazioni  comunali  (prevalentemente  per  il  divergere  dei  valori immobiliari in calo e delle aspettative di benefici pubblici definite dalla pianificazione).
Nello  stesso  tempo  il  monitoraggio  del  mercato  degli  immobili  produttivi  esistenti  che  Comitato Risorgimento segue da tempo nella zona di via Risorgimento indica un volano di spazi disponibili e sottoutilizzati nelle aree produttive in attività, che hanno avuto utilizzi temporanei nel corso di EXPO, anche grazie alla delibera ad hoc approvata dal Comune di Rho, e che richiedono maggiore flessibilità nella normativa urbanistica e capacità di promozione per attrarre l’indotto del Polo Scientifico. La stessa situazione si registra nelle aree produttive nei Comuni di Baranzate, Pero e Bollate.
Vogliamo considerare queste disponibilità potenzialità e non solo problemi, ma la rigenerazione urbana deve attivarsi con altri strumenti, non più solo regolatori, ma incentivanti e abilitanti (per riprendere un termine metodologico di questo Piano Strategico):

  • il partenariato pubblico privato per attivare risorse di investimento miste, soprattutto nell’infrastrutturazione che renda di nuovo appetibili gli spazi dismessi e le aree marginali, e per mettere in gioco aree e immobili pubblici dismessi come volano della rigenerazione;
  • metodi innovativi di aggregazione degli stakeholders, per attrarre nuove funzioni e abitanti, che invertendo il tradizionale rapporto tra contenitore immobiliare, e contenuto garantito comunque a posteriori dal mercato, individuino con un processo circolare la composizione funzionale e gestionale, e al tempo stesso i tipi di investitori interessati ( Inquiry by Design, New Urban Bodies).

Idee Azioni e Progetti
Occorre gestire diversamente l’offerta territoriale, sviluppare un sistema coordinato di marketing e di promozione  immobiliare  che  dia  visibilità  agli  spazi  disponibili  come  un  unicum  di  dimensione significativa (i grandi investitori cercano grandi quantità), e non come una serie di aree frammentate soggette a regole e obiettivi diversi negli atti di pianificazione, con proprietà non coordinate e con interessi divergenti:

  • creare una banca dati degli spazi disponibili o abbandonati, e garantirne l’aggiornamento;
  • sollecitare e incentivare i proprietari delle aree dismesse a fare ed aggiornare periodicamente la caratterizzazione dei terreni per verificare l’eventuale assoggettamento a bonifica, e anche i progetti di bonifica, che negli ultimi hanno grazie all’innovazione costante delle tecniche senza scavi potrebbero beneficiare di consistenti riduzioni di cost
  • rendere omogenee  e  più  flessibili  la  pianificazione  urbanistica,  sia  nel  PGT  di  Rho  che  in coordinamento con gli altri Comuni (per variante alla definizione delle destinazioni d’uso);
  • includere  in  quest’offerta  anche  aree  pubbliche  da  riqualificare  (scuole  Marconi,  ex  scalo  e magazzino ferroviario) come volano per eventuali trasferimenti di volumetria, e per attivare programmi integrati di intervento misti, che possano utilizzare anche finanziamenti pubblici per la rigenerazione urbana per anticipare la realizzazione di infrastrutture e spazi pubblici (“preverdissement”) rendendo più appetibili le aree private da rigenerare.
  • strutturare un sistema di  gestione e  marketing dell’offerta,  collegato all’Agenzia  di  Sviluppo proposta al tavolo dello sviluppo economico, e con i proprietari interessati a forme di coordinamento più stretto arrivare a forme di offerta coordinata, fino alla disponibilità a formare un fondo di sviluppo urbano, con l’obiettivo di attrarre investitori e aziende collegate al polo scientifico (anche attraverso il coordinamento con Arexpo, LendLease e le istituzioni insediate nel polo), con un’offerta integrata di spazi  per  terziario,  la  manifattura  innovativa  e  la  ricerca,  residenzialità  temporanea,  residenza  di qualità, e residenza a prezzi calmierati.
  • attivare un  focus  specifico  sul  Centro  Storico,  sull’area  di  Pantanedo  e  sull’area  di  via Risorgimento, come aree al tempo stesso critiche e maggiormente appetibili per interventi collegati al polo scientifico e alle aree pubbliche suddette.

Attori coinvolti e da coinvolgere
Amministrazione Comunale, amministrazioni dei comuni confinanti, FS Sistemi Urbani, Città Metropolitana, imprenditori locali e loro associazioni, proprietari di aree da rigenerare, studi professionali locali.

Risorse attivabili
(fase di attivazione) Finanziamenti governativi per la rigenerazione urbana, finanziamenti POR per il Marketing Territoriale; (fase attuativa) Fondi di Sviluppo Urbano BEI, fondi di sviluppo privati (Sgr, CDP); investimento privato come componente di una struttura di finanziamento complesso e non più come unico motore.

MESSA IN SICUREZZA DEL TERRITORIO

Criticità e problemi
Il cambiamento climatico e il conseguente incremento della frequenza degli eventi di pioggia estremi hanno indotto un ampliamento degli ambiti soggetti a rischio idraulico, in applicazione della Direttiva Alluvioni 2006 dell’Unione Europea. Questo ampliamento corrisponde a un incremento dei rischi effettivi, come si è visto negli eventi recenti sia a Milano che a Livorno, in un periodo di riduzione delle capacità di investimento pubbliche e private, e quindi rende particolarmente difficile l’attivazione di politiche di adattamento e riduzione del rischio.

Potenzialità e risorse
E’ necessario che l’ampliamento delle fasce di rischio, che in comune di Rho riguardano il corso dell’Olona e soprattutto quello del Lura, non sia solo l’imposizione di un vincolo, ma anche un incentivo per le amministrazioni pubbliche e le proprietà private coinvolte ad attivare politiche e investimenti per la messa in sicurezza del territorio.
In questo l’Amministrazione Comunale di Rho ha già fatto progetti e interventi significativi, sia sulla confluenza tra Bozzente e Olona, sia per la mitigazione del rischio del Lura attraverso la laminazione nella cava di Terrazzano, anche nell’ambito di progetti più ampi di riequilibrio del bacino del Seveso attraverso il sistema degli scolmatori.

Idee Azioni e Progetti

  • avviare in tempi brevi l’aggiornamento del Piano di Governo del Territorio e dello Studio Geologico allegato, integrando l’adeguamento alle nuove carte di rischio con uno studio idrologico e altimetrico dettagliato che permetta di approfondire l’effettiva consistenza del rischio, e con la considerazione degli interventi già realizzati o programmati, in modo che le cautele e i vincoli siano costantemente adeguati non solo al peggioramento dei dati climatici, ma anche ai progressi delle opere di messa in sicurezza.
  • migliorare l’informazione e la divulgazione di questi problemi e progetti ai cittadini e ai tecnici locali, considerato che la materia ha aspetti specialistici non sempre di immediata comprensione, in modo che vincoli e limitazioni imposte alle proprietà private siano compresi come motivati, e l’efficacia degli interventi di messa in sicurezza sia conosciuta e monitorat
  • verificare ed informare i cittadini su come il bilancio degli interventi previsti nel piano di riequilibrio del rischio del Seveso, attraverso gli scolmatori e gli interventi sul Lura e sugli altri corsi d’acqua del bacino dell’Olona, sia effettivamente migliorativo anche per la situazione locale di Rho.
  • verificare con il Distretto Agricolo Valle Olona se gli interventi di messa in sicurezza possono essere coordinati con la programmazione delle reti ecologiche e lo sviluppo rurale, per la realizzazione di zone umide e interventi di riqualificazione del paesaggio agrario.

Attori coinvolti e da coinvolgere
Amministrazione Comunale, AIPO, Distretto Agricolo Valle dell’Olona, Consorzio del Lura, Regione Lombardia, Autorità di Bacino, CAP.

Risorse attivabili
Finanziamenti governativi per la messa in sicurezza del territorio, Contratti di Fiume, Piano di Sviluppo Rurale e Accordi Quadro di Sviluppo Rurale per gli interventi sul paesaggio.

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